A Receita Federal publicou a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, um passo decisivo para a modernização da tributação imobiliária no Brasil. A norma cria regras para o uso do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), com o propósito de aumentar a transparência, integrar dados e reduzir práticas informais no setor.
Mas o que isso significa, na prática, para quem possui imóveis, aluga ou atua no mercado?
Cronograma de Implementação da IN RFB nº 2.275/2025
A implantação ocorrerá em oito etapas, coordenadas entre Receita Federal, CNJ e cartórios, passando por:
- Formação de grupo de trabalho interinstitucional;
- Levantamento de sistemas e normas existentes;
- Criação de protótipos e testes em ambiente de homologação;
- Homologação oficial e início da operação;
- Consolidação final até 20/12/2025, com relatório de resultados.
Essa estrutura garante transição planejada, padronização de fluxos e integração de todos os órgãos envolvidos.
Importância para a Reforma Tributária 2025
A medida é considerada estratégica para a Reforma Tributária porque:
- Garante maior clareza nas informações cadastrais;
- Fortalece a digitalização e integração de registros, facilitando o rastreamento de operações;
- Amplia a fiscalização, que deixa de ser pontual e passa a ser contínua;
- Reduz brechas para fraudes ou inconsistências, modernizando o sistema tributário.
O que muda para proprietários e inquilinos
As alterações impactam diretamente quem possui ou aluga imóveis:
- Contratos informais de aluguel (“de gaveta”) deixam de ter validade;
- Falta de declaração ou divergências com o valor de referência podem gerar multas altas e até sanções fiscais ou criminais;
- O valor de referência do imóvel passa a ser usado como base para tributos como IBS, CBS, ITBI, IPTU e ITCMD, conforme a LC 214/2025, elevando a qualidade das informações prestadas.
Obrigações para cartórios e registros públicos
Os cartórios terão de se adequar a novas exigências:
- Inclusão do CIB em todos os registros e documentos;
- Integração obrigatória ao SINTER, com envio eletrônico padronizado de dados;
- Penalidades em caso de descumprimento, com comunicação ao CNJ e aplicação de sanções conforme a MP 2.158-35/2001.
Como a fiscalização será potencializada
Com a integração ao SINTER, todas as informações de imóveis, incluindo o valor de referência de mercado, serão compartilhadas imediatamente após registros ou lavraturas.
Isso permitirá que a Receita Federal cruze dados com:
- Declarações de Imposto de Renda;
- Endereços e registros de contratos;
- Outros tributos e declarações fiscais.
Dessa forma, qualquer omissão poderá ser interpretada como tentativa de sonegação.
O que são o CIB e o SINTER?
- CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro): funciona como um identificador único de cada imóvel no país, semelhante a um “CPF do imóvel”.
- SINTER: plataforma nacional que conecta cartórios, prefeituras, registros públicos e dados fiscais em um sistema único.
Essa dupla garante rastreabilidade total e visibilidade completa das operações imobiliárias.
Resumindo as mudanças
Antes, os registros eram descentralizados e dificultavam o acompanhamento pela Receita.
Agora, com o CIB e o SINTER, foi criado um fluxo integrado:
Cartórios → CIB → SINTER → Receita Federal
O resultado é um sistema mais moderno, confiável e eficiente, que elimina a informalidade nos aluguéis e fortalece a segurança jurídica.
Conclusão
A Reforma Tributária 2025 representa uma virada de chave para o mercado imobiliário brasileiro. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o SINTER inauguram uma era de transparência, integração e fiscalização em tempo real.
Para proprietários, inquilinos e empresas do setor, o recado é claro: regularizar informações deixou de ser uma opção e passou a ser obrigação.
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